Entenda o que é a Usucapião Extrajudicial e quais são os requisitos e modalidades

O processo de usucapião é um tema de grande relevância no direito brasileiro, especialmente para aqueles que buscam regularizar a posse de um imóvel de forma definitiva.

Tradicionalmente associada ao processo judicial, a usucapião ganhou uma nova dimensão com a introdução do reconhecimento extrajudicial de usucapião, feita em cartório, que oferece uma solução mais ágil e menos burocrática.

Neste artigo, vamos explorar o que é a usucapião extrajudicial, como funciona, suas vantagens, os documentos necessários para sua aplicação e como obter o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

O Que É a Usucapião Extrajudicial?

A ação de usucapião extrajudicial foi introduzida pela Lei de registros públicos n.º 13.105/2015, que instituiu o Novo CPC (Código de Processo Civil), e regulamentada pela Lei n.º 13.465/2017.

Trata-se de um procedimento realizado por uma via extrajudicial, diretamente em cartório, sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial, para adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta, desde que sejam cumpridos os requisitos.

Essa modalidade procura desburocratizar e acelerar o processo de regularização fundiária, beneficiando tanto os possuidores quanto o sistema judiciário, que fica menos sobrecarregado com demandas relacionadas a usucapião.

Modalidades de Usucapião

Existem 5 principais tipos: usucapião ordinária, extraordinária, coletiva, urbano ou rural.

1. Usucapião Ordinária:

   • Requer posse do imóvel usucapiendo de boa-fé e justo título.

   • Prazo de posse ininterrupta: 10 anos.

2. Usucapião Extraordinária:

   • Dispensa boa-fé e justo título.

   • Prazo de posse ininterrupta: 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos se houver comprovação de moradia ou realização de investimentos de caráter produtivo no imóvel.

3. Usucapião Especial Urbana:

   • Voltada para imóveis urbanos de até 250 m².

   • Requer uso do imóvel para moradia própria.

   • Prazo de posse ininterrupta: 5 anos.

4. Usucapião Especial Rural:

   • Destinada a imóveis rurais de até 50 hectares.

   • Exige exploração do imóvel para fins produtivos.

   • Prazo de posse ininterrupta: 5 anos.

5. Usucapião Coletiva:

   • Aplica-se a comunidades em ocupações urbanas.

   • Exige que o imóvel usucapiendo seja utilizado para moradia de grupo de pessoas com baixa renda.

   • Prazo de posse ininterrupta: 5 anos.

Quais São os Requisitos para a ação de Usucapião Extrajudicial?

Assim como na usucapião judicial, a modalidade extrajudicial da usucapião também exige o cumprimento de alguns requisitos legais. Esses requisitos podem variar conforme a espécie de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana ou especial rural), mas de forma geral incluem:

1. Posse mansa e pacífica: O possuidor deve demonstrar que exerce a posse de forma tranquila, sem oposições ou disputas.

2. Posse ininterrupta: É necessário comprovar o uso contínuo do imóvel pelo período exigido em lei, que pode variar entre 5 e 15 anos, dependendo da modalidade.

3. Anânimo de dono: O possuidor deve agir como se fosse o verdadeiro proprietário do imóvel.

4. Imóvel com matrícula: Embora a usucapião não dependa de título formal, é necessário que o imóvel tenha registro no cartório de imóveis, para ser possível realizar a regularização, e que os documentos necessários sejam apresentados.

5. Ausência de litígio: A usucapião extrajudicial exige que não haja litígios envolvendo o imóvel ou a posse. Caso haja disputa, o caminho será obrigatoriamente o judicial.

Quais são os documentos necessários para fazer o requerimento de usucapião extrajudicial?

O requerente deve anexar ao pedido os documentos listados a seguir:

• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes (vizinhos).

• Certidões negativas de ônus e de ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre o imóvel.

• Outros documentos que possam comprovar a posse, como contas de água, luz, IPTU e a matrícula do imóvel usucapiendo.

• Ata notarial de posse: consiste em uma ata, lavrada pelo tabelião responsável, que ateste o tempo de posse da pessoa interessada no imóvel;

Como Funciona o Procedimento de Usucapião Extrajudicial?

O procedimento de usucapião extrajudicial é conduzido no cartório de registro de imóveis competente. Veja as etapas principais:

1. Requerimento Inicial: O processo começa com a apresentação de um requerimento formal ao cartório, que realiza o registro de imóveis da comarca, assinado pelo possuidor e por seu advogado, com um pedido de reconhecimento extrajudicial.

2. Documentação Necessária: O requerente deve anexar ao pedido os documentos citados acima, registrados ou averbados na matrícula.

3. Notificação dos Confrontantes e do Proprietário Registral: O cartório notifica os proprietários registrados, confrontantes e eventuais interessados para manifestarem concordância ou oposição ao pedido.

4. Análise do Cartório: O oficial do cartório analisa os documentos e verifica se todos os requisitos foram cumpridos. Caso haja qualquer irregularidade ou falta de documentos, o procedimento pode ser suspenso até a sua regularização.

5. Registro da Propriedade: Se não houver oposições e os requisitos forem atendidos, o cartório realiza o registro da propriedade em nome do possuidor.

Vantagens do procedimento para Usucapião Extrajudicial

A principal vantagem é a celeridade. Enquanto o processo judicial pode levar anos, o procedimento extrajudicial é geralmente concluído em meses, desde que todos os requisitos sejam cumpridos.

Outras vantagens incluem:

• Menor custo: os custos com cartório são, em geral, inferiores aos de um processo judicial.

• Menos burocracia: O procedimento dispensa audiências e a participação de múltiplos órgãos judiciais.

• Desafogamento do Judiciário: Contribui para a diminuição do volume de processos no sistema judicial.

Quando o processo de Usucapião Extrajudicial Não É Possível?

Apesar de suas vantagens, a usucapião extrajudicial não pode ser utilizada em todas as situações. Os principais impedimentos incluem:

• Existência de litígio sobre a posse ou propriedade do imóvel.

• Divergência entre os confrontantes ou o proprietário registral.

• Falta de documentação adequada.

Nesses casos, o caminho será necessariamente o processo judicial.

Conclusão

A usucapião extrajudicial representa uma alternativa eficiente para regularizar a propriedade de imóveis no Brasil. Ao permitir que o procedimento seja realizado em cartório, sem a intervenção do Judiciário, ela proporciona rapidez, economia e praticidade aos possuidores que desejam formalizar sua posse.

No entanto, é fundamental contar com o suporte de um advogado especializado para garantir que todas as exigências legais sejam atendidas, evitando atrasos ou problemas no procedimento. Se você tem interesse em regularizar a posse de um imóvel por meio da usucapião extrajudicial, procure nosso escritório de advocacia. Estamos à disposição para auxiliá-lo em todas as etapas do processo, garantindo segurança jurídica e eficácia no resultado.

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