Entenda o que é e como funciona a ação de despejo

O termo “despejo” surgiu no português com o significado de “ato de expulsar alguém de um lugar” ou “remover coisas de um local” — especialmente relacionado a locações ou propriedades. A palavra carrega em si uma conotação de retirada ou desocupação, seja de bens, seja de pessoas, com ênfase na ideia de “afastamento” ou “expulsão” de algo ou alguém do espaço que ocupa.

A palavra “despejo” se consolidou como o termo jurídico utilizado para se referir ao processo de remoção de um inquilino ou ocupante de imóvel, sendo a ação de “despejar” associada diretamente à noção de desocupação forçada ou determinada por via judicial.

Você tem interesse em saber como funciona a ação de despejo e o que consiste esse processo? Leia a matéria e entenda mais!

O que é despejo?

A ação de despejo é um processo jurídico que visa a retirada de um locatário (inquilino) e ocupante de um imóvel, cuja relação se deu através de contrato de locação. 

O processo de despejo pode ocorrer por diversas razões, desde o não pagamento de aluguel ou até mesmo findado o prazo contratual, não havendo mais interesse do locador em manter a locação.

Os procedimentos de despejos no Brasil envolvem questões sociais, jurídicas e econômicas, além das disputas sobre direito à moradia, um dos direitos fundamentais garantidos pela Constituição Brasileira.

Tipos de despejo

Despejo por falta de pagamento: Quando o locatário não efetua o pagamento do aluguel ou de outras despesas relacionadas ao contrato.

Despejo por término de contrato/ Despejo por Denúncia Vazia: Ocorre quando o locador decide não renovar o contrato de locação, dando fim à relação locatícia sem apresentar uma justificativa específica, como falta de pagamento ou infração contratual. Trata-se, portanto, de uma rescisão unilateral do contrato, onde o locador não precisa especificar um motivo para o despejo, mas apenas informar a sua intenção de não renovar o contrato ou dar fim à locação e o locatário é obrigado a desocupar o imóvel dentro do prazo estipulado no contrato.

Despejo por infração contratual: A violação de cláusulas do contrato, como, por exemplo, sublocar sem autorização; causar danos ao imóvel; comportamento antissocial perante a vizinhança; dentre outras violações das previsões contratuais, permitindo a ordem de despejo pelo meio judicial e fazendo com que o locatário seja obrigado a sair do imóvel.

Despejo por necessidade de reforma ou reconstrução: quando o locador precisa realizar obras urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, mesmo esse podendo permanecer, não autorizar a realização.

Despejo por necessidade de uso próprio: quando o locador precisa do imóvel para uso próprio ou de familiares, desde que estes não possuam imóvel residencial próprio.

Possibilidades de Liminar de despejo

A Lei do Inquilinato trata de forma específica quando o inquilino pode pedir uma decisão rápida (liminar) em casos de desespero. Ela diz que o inquilino deve fazer a desocupação do imóvel em até quinze dias, sem precisar de audiência, desde que o locador (quem aluga o imóvel) ofereça uma garantia no valor de três meses de aluguel. Alguns cenários possíveis para o pedido dessa liminar:

O descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

Havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

Como funciona o processo de ação de despejo?

Agora que você entende o que é uma ação de despejo e os principais motivos para sua ocorrência, vamos explicar como esse processo se desenvolve na prática. A ação de despejo é um processo judicial, o que significa que requer o auxílio de um advogado e é conduzida na justiça. Aqui está um passo a passo simplificado do procedimento:

Notificação Extrajudicial: Antes de iniciar uma ação de despejo, muitas vezes o locador envia uma notificação extrajudicial ao inquilino, pedindo que regularize a situação (como pagar os aluguéis atrasados) ou desocupe o imóvel. Esse passo não é obrigatório, mas serve como uma tentativa de resolver o problema de forma amigável.

Ajuizamento da Ação: Se a notificação extrajudicial não resolver o impasse, o proprietário pode iniciar a ação de despejo. Para isso, ele deve contar com a ajuda de um advogado que elaborará a petição inicial, documento que dá início ao processo judicial.

Concessão de Liminar: Em algumas situações, o juiz pode conceder uma liminar que ordena que o inquilino desocupe o imóvel rapidamente, geralmente em até 15 dias. Esse documento pode ser concedido quando há urgência, como em casos de inadimplência ou término de contrato.

Citação do Inquilino: O inquilino será oficialmente notificado sobre a ação e terá um prazo para apresentar sua defesa, caso considere ter direito a permanecer no imóvel ou queira contestar os argumentos do locador.

Audiência de Conciliação: Quando necessário, uma audiência de conciliação é marcada para tentar um acordo entre as partes. Se não houver acordo, o processo segue para a fase de julgamento.

Sentença: Caso não haja acordo, o juiz analisará as provas de ambas as partes e tomará uma decisão, que pode incluir a ordem para desocupação do imóvel pelo inquilino.

Desocupação do Imóvel: Se o juiz determinar a desocupação, o inquilino terá um prazo para sair voluntariamente. Caso contrário, a retirada pode ser realizada com a ajuda de um oficial de justiça e, em alguns casos, com o apoio da polícia.

Quanto tempo dura o processo de despejo?

O tempo necessário para uma ação de desejo pode variar significativamente, dependendo das situações que podem ocorrer durante o processo e da complexidade do caso. Em geral, o processo de desespero pode levar entre 6 a 12 meses para ser concluído, mas esse prazo pode ser mais curto ou mais longo, dependendo de alguns fatores:

Tipo de ação: A ação pode ser baseada na falta de pagamento, rescisão do contrato ou outro motivo previsto na Lei do Inquilinato. Desejos por falta de pagamento tendem a ser mais rápidos, enquanto aqueles envolvidos em discussões sobre a validade do contrato ou renovação podem levar mais tempo.

Estágio processual: A fase inicial do processo (entrega da petição, análise pelo juiz, audiências) pode demorar semanas ou meses, dependendo da agenda judicial. Se houver contestação por parte do inquilino, o processo poderá ser prolongado.

Despejo com liminar: Nos casos em há uma liminar para a desocupação em até quinze dias (como previsto na Lei do Inquilinato), o tempo pode ser encurtado.

Excesso de processos na Justiça: A quantidade de processos acumulados na região pode afetar o tempo de tramitação.

Quando o inquilino não pode ser despejado?

Existem diversas situações que garantem a proteção do inquilino contra o despejo. Essas circunstâncias são essenciais para assegurar que o locatário tenha seus direitos respeitados e não seja removido de forma abrupta ou sem justificativa. O inquilino não pode ser despejado em algumas situações específicas, como:

Purgar a mora: Quando o motivo do despejo é a falta de pagamento do aluguel, o inquilino pode evitar a remoção regularizando os aluguéis atrasados dentro do prazo determinado pelo juiz.

Proteções legais temporárias: Durante períodos como a pandemia de COVID-19, determinadas regiões adotaram medidas temporárias que suspendiam os despejos em situações de vulnerabilidade.

Contrato vigente sem motivo justificado: Se o contrato estiver em vigor e o inquilino estiver cumprindo com suas obrigações, o proprietário não pode solicitar o despejo sem uma justificativa legal adequada.

Em todas essas situações, o inquilino tem amparo legal, sendo sempre recomendado consultar um advogado para garantir a defesa dos seus direitos.

Como é cumprida a ordem de despejo?

A ordem de despejo é executada por um oficial de justiça após a decisão do juiz que determina a desocupação do imóvel. Geralmente, o inquilino é notificado e recebe um prazo para deixar o imóvel voluntariamente.

Caso o prazo não seja cumprido, o oficial de justiça pode proceder com a desocupação forçada, o que pode envolver a remoção dos pertences do inquilino do imóvel e, em algumas situações, o apoio da força policial para garantir a segurança durante a operação. A presença de um advogado é recomendada para ambas as partes durante essas fases do processo.

Miguez & Florentino Advogado Associados – especialista em direito imobiliário e ações de despejo no Rio de Janeiro há mais de 20 anos.

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O escritório Miguez & Florentino atua de forma personalizada, respeitando as particularidades de cada caso e buscando sempre o bem-estar e a tranquilidade dos nossos clientes ao entrar com uma ação. Estamos à disposição para esclarecer qualquer dúvida sobre a ação de despejo e explicar como funciona uma ação de despejo.

Rio de Janeiro, 25 de novembro de 2024

Igor Taylor.